KOMENTÁŘ: Trh s byty se vyrovnává a nájem vyjde levněji než hypotéka. Pomalu se dostaneme k tomu, jak fungují jiné státy, pokud jde o bydlení
Řekl bych, že s názory na téma, jestli je lepší nájemní bydlení, nebo hypotéka jsem se poprvé setkal na střední škole. Moje rodina bydlela vždy ve vlastním, takže jsem tohle nemusel řešit. Když jsem se nad tím ale zamýšlel, chladná logika mi říkala, že jít do nájmu, pokud je i možnost hypotéky, je nesmysl, když cenový rozdíl není nijak propastný. Nikdy jsem tak nemohl pochopit, jak se ten nájem někomu může vyplatit.
Ono je to snadné, důvody, proč jít do nájmu, samozřejmě jsou. Třeba ten, že někdo se prostě bojí uvázat k hrazení milionů na zbytek života, někdo jiný zase nechce platit za něco, co vlastně není jeho a peníze tím vyhazovat do nenávratna. I tak bylo ale rozhodujícím faktorem, proč jsem nájem viděl jako nevýhodný a nesmyslný, především to, že ona ta částka za splácení hypotéky byla celkem stejná jako za nájemné. Rozdíl byl maximálně v tisíci nebo dvou, a to už je celkem na pováženou pro každého, kdo nežije z platu do poslední koruny, protože nějaká ta tisícovka měsíčně za vlastní majetek možná stojí – zvlášť v dnešní době, kdy není ničeho nazbyt.
Přitom ve světě je tou největší výhodou, kvůli které lidé volí nájem, právě cenová dostupnost, jež jim umožňuje levně bydlet ve stejně vybavených a kvalitních prostorách, jako kdyby platili drahou hypotéku za vlastní. Jakmile tenhle cenový rozdíl neexistuje, nájmy pro většinu lidé postrádají smysl.
V první polovině tohoto roku začaly v Česku stoupat úrokové sazby. To znamená, že hypotéky jsou teď poměrně drahé nebo minimálně o dost dražší, než jak jsme byli zvyklí. Nemovitosti navíc zdražily a nájmy během pandemie poklesly. To nám vytváří hezkou skulinu mezi oběma typy bydlení.
V Praze mohou v hraničních případech rozdíly mezi nájmem a splátkami za stejně velký byt podle Forbesu dosahovat až 18 a výjimečně 24 tisíc korun. V Brně je to 10 tisíc korun měsíčně. Samozřejmě to není běžné, ale počet takovýchto nevyrovnaných možností financování vlastního bydlení versus nájmu by teď mohl stoupat. Spolu s těmito objevujícími se rozdíly výrazně poklesl objem hypoték. Aby taky ne, náhle je mnohem méně lidí, kteří si mohou dovolit je vzít. Přitom loni, když lidé vycítili příležitost, dosahovaly sjednané hypotéky početních rekordů.
Koukneme-li se zpět na počty úvěrů, banky a stavební spořitelny jich v únoru uvolnily pro zákazníky 25,1 miliardy korun. To bylo v porovnání s lednem téhož roku o 23 procent méně. Od dubna se navíc zpřísnily limity poskytování hypoték. A pokud šlo o jejich dodržování, měla ČNB možnost nově po komerčních bankách vymáhat. Většina nově poskytnutých úvěrů byla podmíněna zapůjčením pouhých 80 procent ceny nemovitosti. Zbytek by měl mít dotyčný k dispozici z našetřených financí. Také tu byl takzvaný maximální celkový dluh. Ten byl vyjádřen v násobcích čistého ročního příjmu dotyčného žadatele a směl dosáhnout maximálně takové výše, aby poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem nepřekročil 45 procent.
Podmínky jsou to docela přísné a ne každý si tak může hypotéku dovolit. Hlavní ale je, že pro mnoho lidí tyhle podmínky v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami, které se nyní zvedly, budou znamenat, že už si úvěr nebudou moci dovolit nebo by byl mnohem menší, než kolik potřebují na své vysněné bydlení. A nyní právě přicházejí na řadu ony nájmy. Ty by se měly nabídnout dostupnější a hezčí bydlení než to na hypotéku. Pokud se to podaří, zájem o ně by se bezpochyby zvedl, a trh s nemovitostmi by se konečně po letech trochu narovnal. Mnoho lidí by pak jistě raději zvolilo možnost nájemního bydlení ve 3+kk, v klidné lokalitě, místo mačkání se v 1+kk někde úplně mimo dostupné trasy MHD a s ošklivým výhledem na rušnou a ne zrovna čistou ulici.
Samozřejmě jsou i jiné důvody, proč by lidé mohli začít více volit nájmy. Nájemce jde často již do částečně nebo úplně zařízeného a nemusí se o vše starat sám. Také nemá na krku hromadu papírování, odvádění daní, pojištění domu, převodů na katastru a mnohdy ani přihlašování energií. Pokud si byt pronajmete, mnohdy prostě podepíšete smlouvu a bydlíte. Také se nabízí možnost jít do bytu k někomu, kdo ho již pronajatý má a podělit se o náklady. Pokud platíte hypotéku, je jednoduše napsaná na vás, a vy ji musíte hradit celou sami a nelze s tím snadno přestat, dokonce ani když zrovna přijdete o příjem. Tyto situace závisí na pojištění, které k úvěru sjednáte a rozsahu jeho pokrytí či podmínkách.
Z nájmu můžete odejít, pokud peníze nejsou a nedlužíte je na 20 let dopředu. Také jste povinni hradit si jen drobné opravy a za ty nákladnější zodpovídá majitel. Jakmile si ale pořídíte nemovitost, je to vše ve vašich rukou. Něco nefunguje? Připravte své konto na pořádný výběr. Jestli chcete část nemovitosti pronajímat, nebo ne, je jedno, protože když se to zrovna nepovede, i v takovém měsíci musíte uhradit splátku celou a zkrátka sami.
S úrokovými sazbami, jaké máme nyní, se lidé právě hrazení splátek bojí. Nehrnou se již do úvěrů jako předtím, protože si uvědomují, co by se stalo, kdyby přišli o práci, neměli naspořeny úspory a nemohli své závazky uhradit. Současná situace je tedy k využívání nájmů tak trochu popostrkuje.
A čeho si lidé na nájmech dřív tak báli, kromě přehnaných cen? Které mimochodem i teď na některých místech v republice stále letí tak vysoko, že si jeden klepe na čelo. Za dvoupokojové byty je už mnohdy požadováno mezi 13 a 17 tisíci korun, pokud žijete v Praze, a za jeden jediný pokoj klidně 9 tisíc korun.
Myslím, že jednou z hlavních vrásek je i nejistota, v nájemním bydlení nemůžete bydlet, dokud chcete. Je vám k dispozici pouze, pokud to chce majitel nemovitosti. Také je tu riziko každoročního zvyšování nájmu, které se nemusí vůbec vyplatit. Zvýšit lze až o 20 procent za 3 roky, pokud si špatně vyberete, můžete klidně narazit na někoho, kdo vás sice naláká na příjemný nájem, ten ale následně zvedne, a jestliže už máte zařízené bydliště a nastěhované věci, shánějte náhle bydlení jinde… Není to jednoduchá situace, na které může kdekdo vydělat, ale vy to určitě nebudete. Navíc v porovnání s hypotékou, pokud koupíte něco, o čem můžete sami rozhodovat, je to prostě investice do budoucna. Že byste koupili nemovitost a její cena šla náhle dolů, je více než nepravděpodobné, pokud se tak nerozhodnete učinit během nastupující krize jako v roce 2008. I tak se ale časem na svou hodnotu opět vrátí, a dokonce ji převýší.
Sečteno podtrženo, je mnoho důvodů, které lidi od nájmu odrazují nebo minimálně doposud odrazovaly. S nárůstem toho, co zaplatíte za hypotéky, by se to však mohlo změnit a pomalu se dostaneme k tomu, jak fungují jiné státy, pokud jde o bydlení.
Autorský článek - komentář. Další zdroje: Forbes.cz
