KOMENTÁŘ: Investiční byt na hypotéku už se zdaleka nevyplatí tak jako dřív
Lidé, kteří si to mohli dovolit, si dříve pořizovali byty na hypotéku čistě za účelem pronájmu. Ten, kdo sleduje situace na trhu a ví, kde byly úrokové sazby před dvěma roky a kde jsou teď, určitě tuší, o čem tenhle článek bude. Abyste nedopláceli hypotéku ze svého a neriskovali, že byt díky kolísajícím sazbám nakonec budete muset prodat, je o tom třeba dopředu důkladně přemýšlet.
Pokud chcete to samé udělat nyní, uvažovat nemusíte. V Česku je jen minimum měst, kde seženete takový byt či dům, aniž byste museli na půjčku doplácet z vlastní kapsy a jeho pronájem bude tak těžký, že nejspíš z počátku stejně pár splátek sami zaplatíte.
V uplynulých měsících narostly úroky na hypotéky neskutečným způsobem. Pokud by se mě někdo zeptal, jestli se teď vyplatí vzít si hypotéku ať už na vlastní bydlení nebo jako investici, řekl bych mu, že je ten nejhorší čas. Je pravděpodobné, že úrokové sazby zase o trochu slezou, už v září dle dostupných údajů klesla z 6,28 na 6,23 procenta. Nyní probíhá taková víceméně stagnace. Až ale odezní, měla by během roku 2023 jít úroková sazba produktů u bank zase dolů. Bankovní rady České národní banky (ČNB) zatím nechává základní úrokovou sazbu takovou, jaká je. Ono samozřejmě záleží, kde byt kupujete. Pokud si vyberete odlehlejší města, kde byty, ale ani nájmy, nejsou tak drahé, samozřejmě se to vyplatí více než třeba byt v Praze. Na druhou stranu právě Praha je pro mnoho investorů lákavá, zato v tuhle chvíli nevýhodná. Mohou byty pronajímat nejen na trvalý pronájem, ale často i formou AirBnB.
Pro ty, kteří i tak pochybují, zda má smysl vyčkávat, bych uvedl praktický příklad. Řekněme, že jsme začínající investor pocházející z Prahy, který chce svůj první investiční byt. Osm set tisíc korun máme odložených pro základ a zbytek si potřebujeme půjčit. Jednou z nejvýhodnějších lokalit je Chomutov, kde se ceny pohybují stále relativně nízko, ale musíme počítat i s tím, že veškerá péče o byt pro nás bude nákladnější, protože je to už docela daleko. Dejme tomu, že dispozice bytu bude 2+1 nebo 2+kk, chcete-li a jeho velikost bude kolem 60 metrů čtverečních, ať to moc nepřeháníme. Takový byt tu seženeme za milion dvě stě tisíc.
Pro zapůjčení jsem vybral banku, která má nejblíže k výše zmiňovanému průměrnému úroku, a můžeme si spočítat, jak nám to vychází. K našetřenému základu si v tomto případě chceme půjčit čtyři sta tisíc korun. Při obvyklé fixaci 5 procent a splácení na 5 let jsou to pouhé 2457 korun měsíčně. Byty s touto dispozicí se v Chomutově pronajímají od 7 300 korun měsíčně výš. Takže se zdá, že v tomto případě se nám to opravdu vyplatí i s daní a případnými drobnými opravami, přestože byty v této lokalitě a dané cenové kategorii bývají v pěkném stavu. Nicméně ne každý je ochoten si pořídit byt právě v Chomutově, který není úplně oblíbenou lokalitou. Finančně jde o takový spodní extrém, a tak je fér podívat se i na ten horní, aby dávalo smysl, proč říkám, že většina bytů už příliš nevydělá a zejména ne brzo.
Druhým příkladem bude tedy byt přímo v Praze a tady už se hodně můžeme bavit o tom, v jaké části Prahy. Samozřejmě nebudu volit přímo centrum, podíváme se spíš na nemovitosti na okrajích, protože málokdo si může dovolit jako investici byt vedle Václavského náměstí. O luxusních bytech za 15 nebo i mnohem více milionů tu nemá smysl mluvit. U nich je nejspíš jasné, že se nevyplatí si na ně půjčovat v této době. Navíc pokud nejste ostřílený investor, pochybuji, že byste koupí takového bytu chtěli začít.
Zůstal jsem tedy u stejné dispozice 2+kk a 60 metrů čtverečních, což vychází přinejmenším na tři miliony a dvě stě tisíc korun. Bez našeho základu si musíme zapůjčit dva miliony a čtyři sta tisíc korun. Na stejné kalkulačce jsem si nechal odhadnout splátku a ta činí 14 430 korun měsíčně, což je v podstatě částka, za kterou se byty se stejnými dispozicemi a stavem pronajímají. Musíte ale započítat údržbu a daň, protože v Praze jsou na byty zcela jiné nároky a pojem „pěkný zrekonstruovaný byt“ si lidé představují jinak. Navíc se ceny nájmů i hypoték mohou v průběhu let měnit, a tak je dobré počítat s rezervou. Co to znamená? Sami si položte otázku, zda se vám investice vyplatí. Ono se totiž nedá říct jednoznačně ne. Každý od ní očekává něco jiného. Každá nemovitost přece nabývá na ceně a za 30 let opravdu budeme mít majetek zcela jiné hodnoty než nyní.
Záleží tedy hodně na tom, jak na investici pohlížíme. Víme, že si byt můžeme 30 let nechat a pak výhodně prodat nebo využít? Bude pro nás hlavním smyslem investice hodnota, kterou nemovitost za ty roky nabude, nebo potřebujeme začít vydělávat už na nájemném? To jsou všechno klíčové aspekty, podle kterých by se měl současný investor rozhodovat. Já na rovinu říkám, že kdybych neměl dům na Ústecku, vlastně by mě ani nenapadlo nyní spekulovat, jestli má smysl něco koupit a všem bych poradil: „Prostě čekejte.“ Věřím totiž, že za rok nebo dva bude situace mnohem příznivější. V době covidu, kdy mě všichni přesvědčovali, že teď půjdou každou chvíli ceny dolů, jsem dobře věděl, že nepůjdou. Lidé se o nemovitosti rvali. Stejně tak jsem letos trval na tom, že současná situace s trhem zahýbe a v některých částech republiky už ceny začaly padat. Stejně tak věřím svému úsudku i tentokrát, protože ať už to chceme vidět, nebo ne, krize nepřichází, ta krize tady prostě je a spousty lidí nemají peníze, aby živili své děti, nebudou si moci dovolit nakupovat nemovitosti.
V tuto chvíli se tedy zdá rozumnější poohlížet se po trhu, kde některé byty či domy vydrží opravdu měsíce a vyčkávat. Právě vysoké hypoteční úroky jsou jedním z hlavních faktorů, proč teď budou nemovitosti hůře prodejné a někdy se vyplatí zapojit rozvahu, nákup o pár měsíců jednoduše odložit a počkat. Samozřejmě teď asi nikdo nemůže říct, o kolik klesnou. Nebo jsem minimálně nenarazil na odborníka, který by si to troufl predikovat, nicméně že jsou ceny neúnosné, snad pociťovali už i lidé ze střední vrstvy.
Česká republika není jediná, kde trh stagnuje a ceny začínají jít dolů. Věřím, že z toho brzo bude téměř celosvětový jev, protože krize, kterou prožíváme, je globální. Americký trh s bydlením prožívá velké změny. Po dvou letech nárůstu cen konečně dosáhly vrcholu a jsou na cestě zpět dolů.
Vzhledem k tomu, že sazby hypoték se tam od začátku letošního roku více než zdvojnásobily, kalkulace zájemců o domy se značně změnily, a mnozí došli k závěru, že za tyto ceny nakoupit nechtějí. Měsíční splátka jistiny a úroku u domu se střední cenou vzrostla o 930 dolarů oproti předchozímu roku, což je 73procentní nárůst. Něco takového si nejspíš ani neumíme představit.
Dal bych tomu ještě rok, než bude poptávka u nás opravdu žalostná. Myslím, že rozhodne zima. Lidi čeká opravdu těžké období, pokud jde o finance. I to je důvodem, proč si nyní vlastní nemovitost nepořizují. Víte, kolik stojí vytopit dům nebo starší byt? Opravdu to nejsou zrovna nízké částky. Proto si myslím, že pokud nejste miliardář, neměli byste riskovat a kupovat byt zbytečně brzo. Zejména ty drahé byty v centrech velkých měst půjdou dolů. Už nějakou dobu můžeme pozorovat, jak se lidi stěhují do malých obcí kolem Prahy, aby ušetřili a za prací dojíždí. A první ohlášené poklesy se objevovaly právě v centru Prahy nebo v Liberci. Zhruba během jara a hlavně léta by pak mohlo přijít období, kdy se nám vyplatí nakupovat nemovitosti za mnohem nižší ceny.
Autorský článek - komentář. Další zdroje: Hypoindex.cz,
