KOMENTÁŘ: Poptávka na realitním trhu prudce klesla. Kdo chce skutečně prodat, nabízí za opravdu nízké ceny. Ostatním brzo dojde, že jinou možnost nemají
Není to případ jen České republiky, například v okolním Německu byl trh s nemovitostmi po desetiletí pozoruhodně silný, ale podle analytiků bude v příštích několika letech čelit vážnému poklesu cen. Sazby hypoték tam totiž prudce stouply, s 10letou fixní sazbou od začátku roku podle údajů Interhypu vyšplhaly z 1 procenta na 3,9 procenta, což samozřejmě způsobilo ochlazení poptávky, protože si úvěry může dovolit vzít si méně lidí.
V Česku úrokové sazby překročily hranici nejvyšších úroků za posledních 20 let, která byla z roku 1999 5,75 procenta. V současné chvíli balancují a při troše štěstí už nebudou šplhat o moc nahoru. Na jednu stranu to je stále velmi malé číslo, když si představíte, že vám někdo půjčuje peníze v řádu milionů, za což by si mohl účtovat mnohem více, na té druhé je to pro velkou část populace u nás příliš vysoké číslo, než aby v současné chvíli mohli pomýšlet na pořízení nemovitosti.
V již zmiňovaném Německu Holger Schmieding, hlavní ekonom společnosti Berenberg, očekává v příštím roce pokles cen nemovitostí o „nejméně 5 %, ne-li o něco více“. A podobný scénář může očekávat celá Evropa. Domy jsou totiž předražené a doposud šly na odbyt za mnohem větší částky, než jaká by měla být jejich skutečná hodnota.
Jak se evropské ekonomiky po pandemii covidu začaly postupně uvolňovat, nájmy a ceny domů v prvním čtvrtletí roku 2022 nadále rostly. Pokud jde o ceny domů, ty se vyšplhaly klidně až o 10,5 procent v závislosti na lokalitě, jak ukazují údaje Evropské komise. Co to pro nás tedy znamená? Někdo teď možná jásá, že by se by se záplava nedostupným bydlením v Evropě mohla konečně chýlit ke konci. Tak jednoduše bych to ale neviděl. K poklesu samozřejmě dojde, jen si nejsem jist, zda k tak velikému, jak si ho lidé představují. Samozřejmě to záleží na mnoha faktorech. Zatím jsme všichni těžce ovlivněni neskutečnou cenou energií, a pokud se brzo nevrátí na únosnou úroveň, lidi to skutečně zruinuje. Vzhledem k tomu, že čelíme růstu úrokových sazeb a nejhorší krizi životních nákladů za poslední generaci, někteří odborníci se domnívají, že pokles realitního trhu bude opravdu výrazný.
Evropská centrální banka v květnu varovala, že ceny nemovitostí by mohly začít klesat, pokud sazby hypoték porostou rychleji než inflace. Úrokové sazby ovlivňují hodnotu nemovitosti, protože diktují, kolik musíme zaplatit, abychom si půjčili peníze. Nízké úrokové sazby mají tendenci zvyšovat poptávku po nemovitostech, čímž zvyšují ceny, zatímco vysoké úrokové sazby obecně způsobují pravý opak. V závěru se ale dá říct, že pokud zaplatíme méně za dům jako takový, dáme mnohem více peněz za hypotéku, není to tedy nikdy úplná výhra. Já osobně bych vlastně radši preferoval dražší nemovitost s nižší úrokovou sazbou na hypotéce, protože tu si bereme na 30 let a její splátka se bude časem měnit. Když říkám měnit, myslím tím spíše vzrůstat.
Pro někoho, kdo chce ale pořídit bydlení z vlastních peněz nebo jich má alespoň valnou část, může být tato situace výhodná. Průměrný dům v eurozóně je nadhodnocen o téměř 15 procent a v některých zemích až o 60 procent. Nyní by se mohli začít vracet ke svým skutečným cenám, a co říkám mohly by, když u nás už ceny aktivně klesají. Respektive to záleží na majitelích, již se momentálně dělí na dva tábory. Jedni, kteří stále věří, že dům prodají za stejnou cenu, za kterou by šel na jaře a další, kteří ví, že musí s cenou klesnout, pokud nemovitost nechtějí nadále držet.
Náklady na bydlení se od roku 2010 zvýšily ve 24 z 27 členských států. Nejhůře je na tom v tomhle případě Estonsko – kde ceny vyskočily o 174 procent. Teď už vám zvedání cen energií a potravin nepřipadá tak tragické, že? Ano, je to tak, stále jsme mohli dopadnout mnohem hůř. Maďarsko se dočkalo nárůstu cen nemovitostí o 152 procent a Lucembursko o 131 procent. Nyní si musí všichni, kdo touží po vlastním bydlení trochu oddechnout, že se snad stane i pro ně dostupnějším. Ceny se od roku 2010 v sedmi státech EU totiž více než zdvojnásobily.
Poprvé jsem si osobně všiml, že někteří prodejci začali s cenami prudce klesat, když jsem minulý týden projížděl nabídky v okolí Prahy a objevil pěkný domek s funkčními sítěmi, který ale majitel nabízel výrazně levněji, než kolik by za něj mohl chtít. Dlouho jsem hledal v inzerátu nějakou botu, ale když jsem nenašel, došlo mi, že drobné poklesy u bytů a mnohem větší u některých domů, jsou zřejmě způsobeny právě současnou krizí.
Jak už jsem předesílal, na trhu nyní můžeme narážet na dva odlišné přístupy. Jeden razí ti, kdo zřejmě na prodej nespěchají a věří, že trh se brzy vrátí do nebeských výšin. Tady jsou zahrnuty nemovitosti, jejich cena se nehnula od léta, přestože se za celé měsíce neprodali a ani makléři zřejmě příliš netlačí klienty, aby ze svých požadavků ustoupili, když nemovitosti poklidně dál sedí v nabídce a vyčkávají na bohatého kupce. Tihle lidé si možná nechtějí přiznat, že nejlepší dobu na prodej už prošvihli a nyní je situace o něco více nakloněna nakupujícím.
Pak jsou tu podobní majitelé jako ten, který nabízel výše zmíněný domek. Abych řekl pravdu, cena byla vážně nízká, myslím, že dokonce nižší, než být musela, a tak se ohřál na portálu s nemovitostmi jen pár dní. Až mě skoro mrzí, že to pro mě nebyla ideální doba, kdy ho koupit, protože taková nabídka se jen tak nevidí.
Začal jsem ale projíždět další nemovitosti, a pokud sledujete trh pravidelně, co třeba tři týdny, pak si nemůžete nevšimnout, že ceny jsou už nyní o něco nižší, než jak tomu bylo v létě. I mezi realitními makléři, se kterými jsem v kontaktu, není tajemstvím, že poptávka klesla a prodeje jsou teď náročnější. Pro některé by to mohlo znamenat i existenční potíže, protože v posledních letech nebyl problém prodat takřka cokoliv, situace se ale otáčí. Ošklivé a špatně situované nemovitosti „za ty peníze“ nikdo nechce a ty krásné jsou naopak tak strašně drahé, že už si to málokdo může dovolit. Můžu v tomhle ohledu mluvit ze zkušenosti, protože jsem se v posledních měsících několikrát pozastavil nad inzeráty a řekl si, že za některé exempláře připomínající domy, bych ty peníze nedal, ani kdybych je měl pod postelí, zatímco když už narazím na opravdu pěknou nemovitost, mám sem tam dojem, že by mi nestačily dva životy, abych na ni našetřil.
Velké realitky se poklesu poptávky nebojí, protože očekávají, že zatímco malým kancelářím budou klienti odcházet, oni je mohou přetahovat a jejich působnost se jen rozšíří. Není to pro ně úplně existenční otázka, pro mnoho realitek a makléřů však ano.
Jako vrchol poklesu očekávám nadcházející léto. Po něm by se trh mohl začít vracet do starých kolejí. Všechno však může být úplně jinak, záleží, jak náročná pro nás ještě bude tahle krize. Pokud někdo nemůže držet nemovitost dalších několik let, v téhle situaci bych vnímal jako rozumnější ji prodat za trochu nižší cenu, rychlému návratu ke starým standardům zkrátka nevěřím. Jestli budou prodejci čekat několik měsíců a nakonec jim nezbyde nic jiného, přijdou o mnohem víc než jen nějaké drobné.
V tuhle chvíli ale můžeme jen spekulovat a odrážet se od nějakých neúplných dat. Jedním z rozhodujících faktorů, kam ceny klesnou, je délka trvání krize a její míra, zatímco rozhodujícím pro krizi je v tuhle chvíli ze všeho nejvíc asi stav války mezi Ruskem a Ukrajinou a dodávky energií, zejména plynu, který momentálně táhne do chudoby mnoho domácností.
Autorský článek - komentář. Další zdroje: Interhyp.de, Cnbc.com, E15.cz, Weforum.org, Reuters.com,
